Deset let fondu Accolade Industrial Fund: od vizionářů ke správci miliard
Fond kvalifikovaných investorů Accolade Industrial Fund oslavil v roce 2024 deset let své existence. Za tu dobu vyrostl v jeden z největších realitních fondů svého druhu ve střední Evropě. Od samého počátku za ním stojí dva zakladatelé Milan Kratina a Zdeněk Šoustal, kteří ve spolupráci s širším týmem určují jeho filozofii, strategii i každodenní řízení. Fond vznikl s cílem přinést na český trh profesionální správu průmyslových nemovitostí a dnes má za sebou více než dekádu výsledků, které potvrzují stabilní růst i schopnost obstát v turbulentních dobách.
Park Teplice South - Zdroj: Accolade Fund
Jak fond rostl od nuly ke dvěma miliardám a jak dosahuje výnosu
Když Accolade Industrial Fund v roce 2014 začínal, měl pod správou průmyslové parky v hodnotě jen několika milionů eur a stál na začátku cesty v segmentu, který byl tehdy v českém prostředí prakticky neznámý. Dnes spravuje nemovitosti s hodnotou bezmála dvě miliardy eur, inkasuje přes 110 milionů eur ročně na nájemném, vlastní přes dva miliony metrů čtverečních pronajímatelné plochy a investovalo do něj více než tři tisíce kvalifikovaných investorů.
Za tímto růstem nestojí sázka na přehřátý trh ani spekulace na cenový vývoj či development průmyslových hal. Fond od začátku buduje stabilní základ v podobě dlouhodobých nájemních smluv, kvalitních nájemců a opatrného přístupu k financování. Právě díky této filozofii mohl v průběhu deseti let růst prakticky bez ohledu na cykly a turbulence. Peníze jeho investorů pracují v systému, který stojí na pevných základech i ve složitějších obdobích.
Tento přístup zajišťuje předvídatelný a stabilní příjem z nájmů, bez skrytých rizik spojených s výstavbou nebo povolovacím procesem. Pro investora to znamená, že jeho výnos nestojí na odhadech budoucnosti, ale na dlouhodobě fungujícím majetku s předvídatelnou provozní náročností.
Park Cheb - Zdroj: Accolade Fund
Zdravý přístup k externímu financování
Fond využívá zadlužení kolem 52 %, které zakladatelé považují za zdravé a dlouhodobě udržitelné. Milan Kratina opakovaně upozorňuje, že období nulových či záporných sazeb nebylo pro trh zdravé a že peníze musí něco stát. Tento pohled signalizuje, že zakladatelé nepočítají s návratem k extrémně levnému financování z let před rokem 2022 a přistupují k dluhu obezřetně. I díky tomu je strategie fondu dlouhodobě udržitelná.
Portfolio, které drží, i když trh ztrácí dech
Jedním z nejsilnějších argumentů pro Accolade Industrial Fund je jeho schopnost udržet vysokou obsazenost portfolia i v náročných obdobích. Ani v letech 2022 a 2023, kdy realitní trh citelně zpomalil, nedošlo k významnému odlivu nájemců. Fond si po celou dobu udržel téměř plnou obsazenost, která k 31. březnu 2025 dosahovala 98,9 %. To ukazuje nejen na kvalitu nájemců, ale i na to, že průmyslové haly v lokalitách fondu zůstávají atraktivní i v prostředí vyšších sazeb a ekonomické nejistoty.
Accolade Industrial Fund přitom staví na dlouhodobých nájemních smlouvách s průměrnou délkou přes 6 let a široké diverzifikaci více než stovky nájemců. Žádný z nich netvoří více než jednotky procent z celkového objemu nájmů. Náklady na údržbu a provoz budov jsou optimalizované, protože jde o technicky efektivní, moderní haly.
Jak si fond historicky vedl z hlediska výnosů
Accolade Industrial Fund byl spuštěn v roce 2014, v době, kdy v lokálním kontextu průmyslové nemovitosti teprve začínaly být investičně atraktivní. Díky včasnému vstupu na trh, příznivým nákupním cenám a silnému růstu sektoru v následujících letech se fondu podařilo v první polovině jeho existence dosahovat ročně dvouciferných výnosů.
Vrchol přišel v roce 2021, kdy fond těžil z rekordní poptávky po průmyslových halách zejména ze strany e-commerce, masivního růstu cen nemovitostí a přílivu institucionálního kapitálu, tehdy fond v institucionálních eurových třídách vydělal přes 32 % za 12 měsíců. (v korunových okolo 28 %).
Rok 2023 však přinesl obrat. Realitní trh v důsledku světového geopolitického dění zpomalil, rostly úrokové sazby a inflace, naopak klesala tržní ocenění. Fond na to nijak dramaticky nereagoval, neztratil nájemce, nezvýšil riziko, ale musel účetně promítnout nové podmínky. Výnos za rok 2023 tak činil 1 % (v EUR), což odráželo i tržní přecenění aktiv.
Rok 2024 ale ukázal obrat k lepšímu. Díky přirozenému růstu tržních nájmů, přejednání části smluv a opětovnému celkovému růstu segmentu průmyslových nemovitostí byl za rok 2024 výnos v korunách 8,35 %. Začátek roku 2025 naznačuje, že fond je zpět na cestě k cílovému výnosovému rozpětí (6–7 % ročně).
Fond umí růst v přívětivém tržním prostředí, ale zároveň je strategie udržitelná, když přijde zpomalení.
Výkonnost akcií Accolade Industrial Fund - Zdroj: Accolade Fund
Příchod institucionálních investorů změnil pravidla hry
Kolem let 2020–2021 se trh s průmyslovými nemovitostmi ve střední Evropě zásadně proměnil. Do segmentu začaly ve velkém vstupovat pojišťovny, penzijní fondy a globální investiční giganti, například Blackstone, a přinesli s sebou obrovské objemy kapitálu.
Tyto instituce hledaly konzervativní, dlouhodobě pronajatá aktiva s předvídatelným výnosem. A byly ochotné akceptovat i nižší zhodnocení kolem 4 %, pokud šlo o bezpečné a stabilní nemovitosti. Výsledkem byl prudký růst cen hal a pokles výnosových parametrů.
Z pohledu Accolade Industrial Fund to ale nemusí být špatná zpráva. Pro investora je klíčové, že o tento typ aktiv je mezi velkými hráči zájem, který zvyšuje likviditu trhu a posiluje dlouhodobou hodnotu portfolia. Z fondového pohledu je navíc výhodné, že sám vstoupil do hry dříve – už v době, kdy bylo možné tyto nemovitosti získat za výrazně nižší ceny. To dnes tvoří solidní základ portfolia, který by za aktuálních tržních podmínek bylo obtížné znovu sestavit.
Pevný stavební podklad fondu je diverzifikace
Accolade Industrial Fund má široce rozložené nájemní portfolio více než 100 nájemců z různých sektorů a zemí. Největší expozice směřuje ke společnosti Amazon, která tvoří přibližně 6 % z celkového nájemného a má s fondem uzavřenou dlouhodobou smlouvu v rámci svého moderního robotického distribučního centra v Accolade Funds Park Kojetín. Všichni ostatní nájemci mají podíly menší, typicky v řádu nižších jednotek procent. Patří mezi ně například KION Group, Autodoc, Tchibo, DHL nebo doručovací gigant InPost.
Fond je tak chráněn proti výpadku příjmu od jednoho velkého nájemce, neexistuje zde žádná zásadní koncentrace, která by ho činila zranitelným. Rovnoměrně jsou zastoupeny i jednotlivé segmenty nájemců, kdy nejvíce jich pochází ze sektoru retailu a e-commerce (41 %), logistiky (25 %) a lehké výroby (32 %).
V současnosti Accolade Industrial Fund působí v šesti evropských zemích: České republice, Polsku, Německu, Španělsku, Slovensku a Nizozemsku. Do budoucna plánuje růst pouze v zemích, kde může optimálně vybudovat portfolio hal o rozloze minimálně 250 tisíc m², ideálně i 500 tisíc m2. Důvodem je provozní efektivita i důvěryhodnost vůči nájemcům. Fond chce být v každé zemi relevantním hráčem, který má vlastní tým i kapacitu být skutečným partnerem pro byznys.
Nejen z pohledu nájemního portfolia, ale také z pohledu investorů. Zakladatelé Milan Kratina a Zdeněk Šoustal drží v rámci Accolade Holding ve fondu podíl zhruba 14 % a jsou tak největším samostatným akcionářem. Druhý největší samostatný investor fondu má pod 5 %, ostatní více než tři tisíce institucionálních a individuálních kvalifikovaných investorů drží ve fondu podstatně drobnější podíly. Nedochází tak ke koncentraci rizika, která by mohla ohrozit stabilitu fondu v případě odchodu jednoho významného investora vlastnícího podíl v řádu desítek procent.
Struktura nájemců Accolade Industrial Fund - Zdroj: Accolade Fund
Co přinese blížící se renegociace nájmů a jaký je výnosový výhled fondu
Zásadní proměna, která čeká portfolio Accolade Industrial Fund v následujících letech, se týká renegociace nájemních smluv. Vzhledem k tomu, že fond funguje už přes deset let, blíží se doba, kdy bude postupně přejednáno až 50 % portfolia. To představuje určitý prostor pro růst výnosů.
Už dnes fond každoročně přejednává významný počet starších smluv, kde se mu daří vyjednávat citelné navýšení nájmů. Důvod je jednoduchý, řada smluv pochází z doby, kdy byly tržní nájmy výrazně nižší než dnes. V současnosti panuje vyšší poptávka i omezená dostupnost nových hal, což dává fondu silnější vyjednávací pozici.
Z fondu, který dříve těžil hlavně z přirozeného růstu hodnoty aktiv, se tak čím dál více stává aktivní správce výnosového potenciálu, což je v prostředí vyšších sazeb posun, který dlouhodobý investor ocení. Aktuálním cílem fondu je dosahovat dlouhodobé průměrné výnosnosti 6–7 % ročně čistého pro investory.
Směr k investičnímu ratingu: důvěryhodnost podle institucionálních pravidel
Accolade Industrial Fund v posledních letech systematicky podniká kroky k tomu, aby mohl získat investiční rating od nezávislé ratingové agentury. To by výrazně zvýšilo důvěryhodnost fondu u velkých institucionálních investorů a otevřelo cestu k levnějšímu a efektivnějšímu financování.
Rating by znamenal, že fond projde důkladnou analýzou kvality portfolia, stability příjmů, finančního řízení i úrovně transparentnosti. Tím by se formálně zařadil mezi subjekty, které splňují mezinárodní standardy bonity, což by výrazně zvýšilo důvěru nejen velkých zahraničních bank, ale i konzervativních institucí typu penzijních fondů, pojišťoven nebo evropských asset manažerů.
Aby fond mohl rating získat, potřebuje podle spoluzakladatele Zdeňka Šoustala mimo jiné ještě navýšit objem spravovaného majetku (AUM) ze současných cca 1,9 mld. EUR na přibližně 2–2,5 mld. EUR a udržet stávající úroveň výnosové i provozní stability. Získání ratingu je tak strategický cíl, který fond nesleduje kvůli prestiži, ale jako součást transformace, která ho přibližuje standardům světových realitních struktur.
Park Szczecin - Zdroj: Accolade Fund
Jak a za kolik lze do fondu vstoupit
Investoři mají dnes čtyři základní možnosti, jak do Accolade Industrial Fund vstoupit. Základní rozdělení představují dvě institucionální třídy (CZK a EUR) a dvě třídy se sníženou minimální investicí (CZK2 a EUR2). Všechny tyto třídy jsou určeny výhradně pro kvalifikované investory a vyžadují minimální dobu držení fondu 5 let.
Vedle toho existuje i možnost investice přes fond fondů Accolade Industrial fond fondů, který spravuje Conseq Investment Management. Tento fond je tvořen výhradně eurovou institucionální třídou a umožňuje investici již od 1 milionu Kč. Také zde platí minimální doba držení akcií 5 let, jinak se uplatní výstupní poplatek
Jednou z nevýhod fondu, která mohla některé investory odradit, byl fakt, že třídy CZK2 a EUR2 vyžadují minimální investici cca 2 miliony Kč a zároveň podmiňují vstup pětiletým investičním horizontem. Většina českých nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů přitom pracuje se standardní minimální lhůtou 3 roky. Accolade Industrial Fund si však stanovil přísnější podmínky z důvodu možnosti dlouhodobého plánování a zachování stability portfolia.
Závěr
V prostředí, kde se ekonomika neustále mění, inflace kolísá a investoři hledají jistotu, si Accolade Industrial Fund udržuje pozici stabilního pilíře portfolia. Je postavený na jednoduchých, ale silných základech, jakými jsou nízké provozní náklady, udržitelné financování, dlouhodobé nájemní smlouvy, moderní nemovitosti ve strategických lokalitách, široká diverzifikace nájemců a téměř plná obsazenost i v těžších letech.
Právě tato kombinace dělá z fondu vhodný doplněk portfolia pro kvalifikované investory, kteří chtějí chránit kapitál rozložením rizik a ke svým akciovým nebo alternativním investicím připojit složku, která nemá vykazovat výraznou kolísavost, ale generovat pravidelné výnosy.
Upozorňujeme, že po telefonu neposkytujeme žádné informace k investicím ani službám, neboť hovory nejsou nahrávány (máme zákonnou povinnost archivovat komunikaci se zákazníky týkající se investičních nástrojů a služeb). Telefon slouží pouze k domluvení termínu osobní schůzky či nahrávaného videohovoru. K veškerým dotazům prosím využívejte kontaktní formulář nebo e-mail.
