3M FUND MSI SICAV | Vrátí se realitní development zpět na výsluní investic?

Zakladatelé 3M FUND MSI SICAV

3M FUND MSI SICAV byl založen Petrem Malíkem, Lubomírem Malíkem a Vladimírem Meisterem, což jsou zároveň majitelé a hlavní osoby etablované developerské skupiny soustředěné kolem společnosti MS-INVEST, která se může pochlubit více než 25 letou historií na českém trhu. Založená v roce 1998, MS-INVEST se specializuje na rozvoj a realizaci rezidenčních a komerčních projektů. Její portfolio dokončených projektů obsahuje více než 5 000 bytových jednotek a 40 000 m² komerčních ploch. Fond pak investuje do projektů, které MS-INVEST připravuje a realizuje.

Díky MS-INVEST má fond přístup k pečlivě vybraným a efektivně spravovaným nemovitostním projektům, přičemž společnost prokazuje schopnost transformovat urbanistické prostory a vytvářet moderní a žádané bydlení.

Nedávný úspěch fondu na poli kapitálových trhů představuje prodej dluhopisové emise v hodnotě jedné miliardy korun, připravené a umístěné na pražskou burzu J&T Bankou, zdůrazňuje tak jeho stabilitu a důvěru investorů.

Proč došlo k založení 3M FUND MSI SICAV?

Myšlenka zakladatelů fondu byla vytvořit investiční nástroj, který by umožnil investorům, zejména z řad přátel zakladatelů fondu a také jejich stávajících obchodních partnerů, spolupodílet se na obchodních úspěších skupiny MS-INVEST. Dříve tuto možnost spřátelení investoři zakladatelů MS-INVEST měli převážně formou různých separátních a individuálních smluv, avšak fond kvalifikovaných investorů zakladatelé vnímají jako vhodnější z důvodu určitého standardizovaného nastavení a vyšší úrovni regulace oproti zmíněným individuálním smlouvám. Jedná se o fond kvalifikovaných investorů založený dle zákona o investičních společnostech a investičních fondech a podléhá tak dohledu ČNB dle zmíněného zákona.

Vzhledem k volbě založit fond kvalifikovaných investorů se však zároveň otevřel prostor i pro investory, kteří dosud osobní vazby se zakladateli neměli, ale mohou vnímat jejich podnikání jako vhodnou investiční příležitost.

Do čeho fond investuje?

Fond 3M FUND MSI SICAV disponuje aktivy v hodnotě zhruba 3 miliardy Kč a investuje do řady developerských projektů, mezi hlavní patří Výhledy Řeporyje, Centrum Hostivice a Palác Trnitá. Jedná se především o rezidenční bydlení a kancelářské prostory.

Centrum Hostivice: Pro projekt "Centrum Hostivice" bylo vydáno stavební povolení na první etapu, práce na pozemku započaly demolicemi a v květnu 2023 byla zahájena výstavba. Archeologický průzkum a přípravné práce na stavební jámě byly dokončeny, a nyní probíhá realizace monolitických konstrukcí základové desky budoucích budov.

Palác Trnitá: První etapa projektu "Palác Trnitá" byla dokončena a zkolaudována, přičemž projekt získal ocenění v soutěži "Stavba Jihomoravského kraje 2022". Součástí projektu jsou bytové a nebytové jednotky, včetně nových kanceláří pro brněnské sídlo MS-INVEST. V současné době probíhá výstavba druhé etapy projektu s odhadovaným dokončením v prvním kvartálu 2024.

Výhledy Řeporyje: Tento bytový komplex v Praze – Řeporyjích byl získán do portfolia fondu v červnu 2023. Projekt již má stavební povolení a byly zahájeny práce na infrastruktuře a příprava pozemku pro výstavbu. Probíhá budování infrastruktury, jako jsou vodovodní a kanalizační řady.

Jak funguje zajištěný výnos a likvidita fondu?

Fond má své nastavení rozdělování výnosů pro investory do investičních akcií třídy A, kdy zajišťuje výnos těmto investorům investičními akciemi třídy Z, které jsou v držení zakladatelů fondu. Výnos investorů fondu je však tvořen růstem hodnoty nemovitostí a vybranými nájmy z nemovitostí, které ve fondu jsou.

Možnost participovat na výnosu fondu je aktuálně rozdělen na dvě období tzv. lock-up periodu, která nyní probíhá a bude končit k 31.12.2026. Do této doby investoři mohou do fondu vstupovat v upisovacím období, které aktuálně probíhá od 1.1.2024 do 30.4.2024 a do ukončení lock-up periody slibuje 3M FUND MSI SICAV zhodnocení min. 7,7 % p.a. a max. 10,7 % p.a. v návaznosti na průměrný 1D PRIBOR za uplynulý kalendářní rok, kdy se výnos stanoví jako průměrný 1D PRIBOR navýšený o přirážku 3,25%. V případě, že průměrný PRIBOR by v daném roce klesl pod 4,45% p.a., bude výnos činit 7,7 % p.a. Stejně tak při nárůstu 1D PRIBORu nad 7,45 %, je výnos zastropován na úrovni 10,7 % p.a. Pokud by se však stalo, že reálné zhodnocení z nemovitostí fondu by bylo nižší než výnos stanovený v souladu s uvedenými pravidly, tak rozdíl mezi touto úrovní a reálným zhodnocením budou zakladatelé doplňovat právě z vlastních prostředků vložených do investičních akcií třídy Z, jejichž hodnota činila ke konci roku 2022 cca 149 milionů Kč. Je třeba také zmínit, že do konce této lock-up periody není možné žádat o odkup akcií fondu resp. ukončovat investici.

Po uplynutí lock-up periody (31.12.2026) bude možnost prostředky vybírat bez výstupních poplatků a maximální možný výnos bude 10,6 % p.a., přičemž bude stanoven na základě vývoje hodnoty podkladových aktiv fondu. Součástí mechanizmu je taky tzv. preferovaný výnos pro investiční akcie třídy A ve výši 4,5 % p.a. Preference spočívá v tom, že výnosy fondu jsou nejdříve připisovány investičním akciím třídy A a až po dosažení zhodnocení 4,5 % p.a. dochází k případnému nárůstu hodnoty investičních akcií třídy Z, které jsou v držení zakladatelů fondu. Jinými slovy, dokud investoři nezískají zhodnocení alespoň 4,5 % p.a., nedochází ke zhodnocování akcií zakladatelů. Zajištěná spodní hranice výnosu už v tomto období není aplikována. Očekávaný výnos fondu bez ohledu na zajištění by se podle zakladatelů měl pohybovat mezi 8 až 10 procenty ročně.

Oceňování fondu

Hodnota akcií fondu je oceňována 1x ročně. V prvním čtvrtletí každého roku se ocení hodnota za předchozí kalendářní rok. Proto je vhodné dodat, že aktuálně je známa hodnota fondu k 31.12.2022, protože právě probíhá první čtvrtletí, kdy se oceňuje hodnota fondu k 31.12.2023. Takže výkonnost fondu za celý minulý rok by měla být známa do konce dubna tohoto roku.

Závěr

3M FUND MSI SICAV byl založen v lednu 2022, investuje však výhradně do projektů MS-INVEST, která má za sebou dlouhou historii a je vnímaná jako stabilní developer. Jedná se o jeden z 22 developerských fondů vedených v databázi FKI-fondy.cz.

Obecně development nemovitostí neměl v posledních letech v prostředí vysokých úrokových sazeb na růžích ustláno, avšak s aktuálním snižováním úrokových sazeb ČNB může nastat pozitivní obrat pro tento segment. Administrátor fondu, investiční společnost CODYA, hodnotí riziko na úrovni 6 (ze 7 možných) a je tak určen pro kvalifikovaného investora, který je ochoten akceptovat doporučený 5letý investiční horizont a uvedené riziko.

Samostatná investice do fondu kvalifikovaných investorů 3M FUND MSI SICAV začíná na 1 milionu korun, avšak díky obhospodařovateli a administrátorovi fondu společnosti CODYA je možnost investovat do tohoto fondu i nižší částku v rámci produktu CODYA Mix, který Vám rádi vysvětlíme.

Parametry 3M FUND MSI SICAV