Conseq Panattoni Logistics Development | Investice po boku největšího developera v Evropě

Evropská ekonomika se mění – výroba se vrací blíž k zákazníkům, e-commerce dál roste a firmy čelí tlaku na rychlost, spolehlivost a udržitelnost dodavatelských řetězců.

Zatímco většina investorů se prostřednictvím investičních nástrojů dostává až k možnosti participovat na pronájmu těchto budov, nejzajímavější výnos vzniká dříve – ve fázi výstavby.

Právě tu otevírá českým investorům fond Conseq Panattoni Logistics Development 1, kde investiční společnost propojuje české investory s evropským lídrem průmyslového developmentu Panattoni.
 

Kdo za feeder fondem stojí

Feeder fond je výsledkem spolupráce dvou silných partnerů:

• Conseq Investment Management – největší český nezávislý správce aktiv, zajišťuje právní strukturu FKI, měnové zajištění a dostupnost investice v korunách.
• Panattoni Europe – největší developer průmyslových nemovitostí v Evropě. Společnost původem z USA působí na evropském trhu více než 20 let a realizovala přes 60 milionů m² průmyslových a logistických ploch.

Feeder fond Conseq Panattoni Logistics Development 1 investuje do podkladového fondu Newport Logistics Fund III SCA SICAV-RAIF, spravovaného skupinou Panattoni.
 

Jak podkladový fond funguje

Základní princip fondu vystihují tři slova:

Build – Lease – Sell

Podkladový fond financuje výstavbu moderních průmyslových a logistických parků, po dokončení zajišťuje pronájem bonitním nájemcům a následně je prodává velkým institucionálním investorům.

Na rozdíl od klasických realitních fondů, které nemovitosti dlouhodobě drží, zde investor vstupuje do aktivní developerské fáze, kde se vytváří přidaná hodnota.

Zisk vzniká rozdílem mezi náklady na pořízení pozemku a výstavbu a prodejní cenou již pronajaté nemovitosti.
Díky zkušenostem Panattoni je proces efektivní a průměrná doba od zahájení výstavby po prodej je přibližně 29 měsíců.
 

Kam podkladový fond investuje

Portfolio podkladového fondu je rozloženo napříč klíčovými evropskými regiony mimo ČR.
Cílem je 8–12 projektů s celkovým objemem zhruba 300 milionů eur.

Lokalitami jsou například Německo, Dánsko, Polsko, Itálie nebo Francie.
Projekty pokrývají široké spektrum využití – od logistických center pro e-commerce přes lehkou výrobu a výzkumné areály až po balicí a třídicí centra.

Díky důrazu na energetickou efektivitu a ESG standardy jsou tyto nemovitosti atraktivní i pro zahraniční institucionální investory, kteří hledají moderní a udržitelná řešení.

Stávající průmyslové nemovitosti v Evropě postupně stárnou, jsou energeticky neefektivní a často neplní aktuální ESG požadavky.
Firmy proto stále častěji vyžadují nové, úsporné a technologicky vyspělé objekty.


Zdroj: Conseq
 

Jak vypadá investiční cyklus

Podkladový fond má pevně stanovený časový rámec:

• 15. září 2025 – 15. ledna 2026: otevřené upisovací období (aktualizováno: upisovací období prodlouženo do 31.3.2026)
• 2026–2028: výstavba, dokončení projektů a jejich pronájem
• 2028–2029: prodej nemovitostí a postupné vyplácení investorů

Celková očekávaná doba trvání fondu činí přibližně 3–4 roky.
Výnosy jsou vypláceny po prodeji jednotlivých projektů formou mandatorních odkupů nebo dividend.

Pro investory to znamená jasně definovaný horizont a průběžnou návratnost podle tempa realizace projektů.
 

Proč jsou logistické nemovitosti zajímavé

Logistika dnes představuje páteř evropské ekonomiky.
Každý výrobek, komponent i online objednávka projde několika distribučními uzly, které propojují výrobu, skladování a doručení zákazníkovi.

Rychlost a efektivita těchto procesů rozhoduje o konkurenceschopnosti firem a moderní logistické areály jsou klíčovou podmínkou pro plynulý chod dodavatelských řetězců.

Poptávku podporuje i trend nearshoringu – přesunu výroby zpět do Evropy. Firmy chtějí mít kratší a stabilnější dodavatelské řetězce.

Logistické a průmyslové parky se proto stále častěji stávají nejen sklady, ale i výrobními a vývojovými centry.

Význam logistiky posiluje i geopolitická situace – rostoucí důraz na obranyschopnost Evropy zvyšuje poptávku po průmyslových a logistických nemovitostech pro výrobu, skladování a distribuci vojenského materiálu i komponent.
 

Na jaký výnos cílí Conseq Panattoni Logistics Development

Fond cílí na roční výnos okolo 11–12 % p.a. po všech nákladech.
Tento výnos je výrazně vyšší než u tradičních realitních fondů (~6 % ročně).

Je to dáno tím, že investor se zde podílí na tvorbě nové hodnoty, nikoli jen na příjmu z nájmu.

Výnosy nejsou vypláceny průběžně, ale až po prodeji jednotlivých projektů.
Každý úspěšný prodej přináší investorům dílčí návrat kapitálu i výnos.

Výsledkem je investice, která kombinuje prvky private equity a nemovitostního fondu – vyšší očekávaný výnos, kratší horizont a jasně definovaný konec.

Investice jsou navíc měnově zajištěné do české měny.


Zdroj: Conseq
 

Rizika a specifika investice

Investice do výstavby průmyslových nemovitostí přináší zajímavý výnosový potenciál, ale vyžaduje trpělivost a pochopení investičního cyklu.

Fond je uzavřený, což znamená, že po 15. lednu 2026 (aktualizováno: upisovací období prodlouženo do 31.3.2026) už nebude možné do něj vstoupit ani z něj standardně vystoupit.
Předčasné odkupy jsou možné pouze výjimečně a s výstupním poplatkem 95 %, aby se zachovala stabilita portfolia během výstavby.

Fond zároveň nese developerské riziko – možnost zpoždění projektů, růstu stavebních nákladů nebo změn na trhu při prodeji.

Ačkoli výstavbu i prodej zajišťuje Panattoni, největší světový developer s dlouholetými zkušenostmi a stabilní sítí nájemců i kupujících, nelze vyloučit rizikové faktory, které se mohou v budoucnu objevit.
 

Závěr

Fond Conseq Panattoni Logistics Development 1 je určen pro kvalifikované investory (od 1 mil. Kč), kteří hledají nadstandardní výnos v kratším horizontu a akceptují omezenou likviditu během trvání fondu.

Nabízí možnost, jak část portfolia umístit mimo tradiční akcie a dluhopisy a využít potenciál neveřejných trhů v oblasti výstavby a prodeje průmyslových nemovitostí první kategorie.

Díky tomuto fondu získávají investoři přístup k příležitostem, které byly dosud vyhrazeny pouze institucionálním hráčům – a to prostřednictvím globálního developera Panattoni.

V době, kdy Evropa přehodnocuje své dodavatelské řetězce, posiluje obranyschopnost a obnovuje průmyslové zázemí, může být výstavba moderní infrastruktury zajímavým doplňkem široce diverzifikovaného investičního portfolia.