ZDR Investments | Kam se posunul český specialista na retail parky

Když jsme v roce 2022 na našem tehdejším webu Kvalifikované investice publikovali článek Martina Urbana o fondech skupiny ZDR Investments, šlo především o představení dvou fondů: ZDR Investments SICAV (dále jen ZDR FKI) pro kvalifikované investory a ZDR Public, který je dostupný širší veřejnosti.

Od té doby se skupina výrazně rozrostla. Základní investiční logika přitom zůstala velmi podobná. ZDR se nadále zaměřuje především na dlouhodobě pronajaté komerční nemovitosti, zejména retail parky, potraviny, diskontní řetězce a služby každodenní potřeby. Změnil se však rozsah celé skupiny, počet fondů, počet investorů, geografické rozložení i šíře portfolia.

Celá skupina ZDR Investments uvádí portfolio 77 nemovitostí v šesti evropských zemích, celkovou hodnotu nemovitostí 20,1 miliardy korun a téměř 22 tisíc investorů. Vedle původních fondů ZDR FKI a ZDR Public přibyl také třetí fond ZDR Industrial, zaměřený na lehkou výrobu, logistiku a průmyslové nemovitosti.
 

ZDR Investments tehdy a dnes

Původní článek vycházel z údajů ke konci roku 2021. Tehdy měl fond ZDR FKI aktiva ve výši 7,1 miliardy korun, 36 nemovitostí a roční inkasované nájemné 438 milionů korun. ZDR Public měl aktiva 1,9 miliardy korun, 14 nemovitostí a roční nájemné 129 milionů korun.

Dnes je skupina výrazně větší. ZDR FKI uvádí hodnotu nemovitostí 14,2 miliardy korun, 45 nemovitostí a roční inkasované nájemné 958 milionů korun. ZDR Public se posunul na hodnotu nemovitostí 4,6 miliardy korun, 28 nemovitostí a roční nájemné 323,7 milionu korun. Vedle nich vznikl třetí fond ZDR Industrial, který ke konci roku 2025 uvádí nemovitosti v hodnotě 1,3 miliardy korun a roční nájemné 100,8 milionu korun.

Důležité je také to, že růst nebyl doprovázen růstem zadlužení. Naopak, u obou původních fondů se LTV oproti údajům z konce roku 2021 snížilo. U ZDR FKI z 53,5 % na 46,6 % a u ZDR Public z 52,9 % na 44,0 %. To je podstatná informace, protože ukazuje, že růst portfolia neprobíhal pouze za cenu vyšší finanční páky.
 

ZDR Investments – přehled fondů k prosinci 2025 a jejich výkonnost v porovnání s inflací v ČR

*Fondy ZDR FKI a ZDR Industrial umožňují investovat také v EUR

Co se nezměnilo: srozumitelná investiční logika

ZDR se nadále soustředí na hotové a pronajaté komerční nemovitosti, nikoli na development. Výnos fondů tak stojí hlavně na pravidelném nájemném od nájemců, kteří v daných nemovitostech dlouhodobě podnikají.

U retailových fondů tvoří důležitou část portfolia potraviny, drogerie, diskontní řetězce, potřeby pro domácnost, sport, textil a další služby každodenní spotřeby. Právě tento segment bývá v maloobchodě považován za odolnější, protože lidé základní zboží nakupují i v horších ekonomických obdobích.

To však neznamená, že jde o bezrizikovou investici. Stále jde o nemovitostní fondy, které ovlivňuje vývoj realitního trhu, úrokových sazeb, bankovního financování i schopnost udržet kvalitní nájemce.
 

Retailové fondy ZDR: potraviny, diskonty a regionální retail parky

Původní dva fondy ZDR, tedy ZDR FKI a ZDR Public, zůstávají postavené hlavně na retailových parcích a komerčních nemovitostech určených pro každodenní nákupy. Liší se především typem investora a velikostí portfolia, ale jejich investiční logika je velmi podobná: dlouhodobě pronajaté nemovitosti, stabilní nájemci a vysoký podíl segmentů, které lidé využívají pravidelně.

U ZDR FKI je portfolio rozložené v šesti zemích. Jeho nemovitosti najdete v Česku, Chorvatsku, Rakousku, Slovensku, Slovinsku a Německu. Největší podíl tvoří Česká republika, ale významná je i expozice na Chorvatsko a Rakousko. Z hlediska nájemců patří mezi největší značky Albert, Lidl, Tesco, BILLA, KiK, McDonald‘s nebo DM drogerie. Segmentově dominuje kombinace potravin, potřeb pro domácnost, textilu a drogerie.

ZDR Public je koncentrovanější. Jeho portfolio je rozložené ve třech zemích a to v Česku, na Slovensku a v Rakousku. Také zde převažují regionální retail parky a nájemci navázaní na běžnou spotřebu. Mezi největší nájemce patří BILLA, JYSK, Tesco, Decathlon, Albert, KiK, Pepco nebo Super zoo.

Zajímavé je, že oba fondy zůstávají v relativně defenzivní části maloobchodu. Nejsou postavené na luxusním zboží nebo kancelářských budovách, ale na nájemcích, kteří obsluhují každodenní potřeby domácností: potraviny, drogerii, domácnost, textil, sport, chovatelské potřeby nebo lékárny.

To je důležité zejména v období, kdy investoři u nemovitostních fondů sledují nejen výnos, ale také stabilitu nájemního příjmu, protože se jedná o necyklická odvětví, což se potvrdilo v krizových obdobích jako byl např. inflační rok 2022. Zboží denní spotřeby se zároveň potvrdilo jako nezbytná součást každodenního chodu domácností a většina obchodů fondů ZDR zůstala otevřená při pandemii COVID-19.
 

ZDR Industrial: nový pilíř mimo retail

Největší strukturální změnou proti původnímu článku je vznik fondu ZDR Industrial. Ten rozšiřuje skupinu mimo retailové parky směrem k lehké výrobě, příměstské logistice a průmyslovým nemovitostem.

Klíčovou akvizicí roku 2025 byl LOGspot Logatec ve Slovinsku. Jde o moderní logistický park kategorie A, přibližně 25 kilometrů od Lublaně a 75 kilometrů od přístavu Koper, s napojením na hlavní dálniční tah. Mezi nájemce patří Cargo Partner ze skupiny Nippon Express a Milsped. Budova je certifikována podle standardu BREEAM New Construction na úrovni Very Good.

ZDR Industrial tedy rozšiřuje portfolio nemovitostí skupiny a protože se jedná o fond pro širší veřejnost, umožňuje investici i pro vklady od 200 korun.
 

Financování, LTV a úrokové sazby

U nemovitostních fondů je důležité sledovat nejen výnos, ale i zadlužení. ZDR v reportu uvádí, že souhrnné zadlužení celé skupiny ke konci roku 2025 kleslo na 46 %. Přibližně dvě třetiny úvěrů mají fixní sazbu nebo sjednané úrokové zajištění.

To je podstatné zejména po období vyšších úrokových sazeb, které měly na nemovitostní trh výrazný dopad. LTV kolem středních 40 % není extrémní, ale stále znamená, že fondy pracují s bankovním financováním. Investor by proto měl sledovat nejen výnos fondu, ale i vývoj zadlužení, splatnost úvěrů a schopnost refinancování.
 

Udržitelnost jako součást správy portfolia

Novější materiály ZDR více pracují také s tématem udržitelnosti. Skupina zmiňuje fotovoltaiky, energetickou efektivitu, dobíjecí stanice, průzkumy spokojenosti nájemců a transparentní reporting. V roce 2025 mají všechny tři fondy označení Light Green podle SFDR článku 8.

U retail parků a průmyslových nemovitostí nejde jen o image. Energetická efektivita může mít vliv na provozní náklady, dlouhodobou konkurenceschopnost budov i atraktivitu pro nájemce, protože silné americké či západoevropské značky v oblasti retailových obchodů vyžadují od nájemců tento typ budov. Pokud by tedy budovy z portfolia ZDR tímto značením nedisponovali, riskovali by ztrátu klíčových nájemníků.
 

Co by investor neměl přehlížet

Přestože se ZDR za poslední roky výrazně rozrostlo a vykazovalo u jeho fondů stabilní růst i v krizových letech, nemovitostní fondy nejsou bezrizikovou náhradou spořicího účtu nebo termínovaného vkladu.

Mezi hlavní rizika patří vývoj hodnoty nemovitostí, změny úrokových sazeb, náklady financování, likvidita fondů, případné změny ve spotřebitelském chování a schopnost dlouhodobě udržet kvalitní nájemce. U industrial segmentu je navíc důležité sledovat vývoj výroby, logistiky a ekonomického cyklu.

Historické výnosy jsou pozitivní signál, ale nejsou zárukou budoucího vývoje. V nejistých dobách geografických konfliktů s přímým dopadem na růst cen energií se musí počítat s možností návratu inflace, kterou budou centrální banky nuceny krotit zvyšováním úrokových sazeb. To by investorům do nemovitostí prodražovalo financování a mohlo by dojít k ochlazení zájmu o celý sektor a případně i tlak na ceny.
 

Závěr

Od původního článku z roku 2022 se ZDR Investments posunulo z dvojice nemovitostních fondů do širší investiční skupiny se třemi fondy, portfoliem přes 20 miliard korun a působností v šesti evropských zemích. Aktuálně fondy skupiny ZDR Investments dohromady patří mezi největší v České republice.

Základní strategie přitom zůstává srozumitelná: dlouhodobě pronajaté komerční nemovitosti, stabilní nájemní příjem, silní nájemci a důraz na segmenty, které jsou součástí běžného života. Rozdíl je v tom, že ZDR dnes tuto strategii realizuje ve výrazně větším měřítku než před několika lety.

Fondy ZDR (zejména ZDR FKI a ZDR Public) mají pro investora mj. tu výhodu, že i při poměrně menší investici vůči celkovému portfoliu získá v oblasti retail parků (co do počtu nemovitostí) velmi slušně diverzifikovanou investiční složku.